住宅ローン 変動 vs 固定？
“金利上昇に耐えられるか”で答えが割れる

そもそも変動金利は「誰が・何で」決まる？

ここを外すと判断を誤ります。変動金利は各銀行の「短期プライムレート（短プラ）」に連動します。短プラは形式上は銀行が決めますが、実際は日銀の政策金利にほぼ連動して動きます。つまり「銀行が決める」ようでいて、大元は日銀の金融政策。加えて各行は新規客向けの優遇幅（割引）でも競争するため、“表面金利”と“実際の適用金利”は別物です。

そして重要なのは、これは「もし上がったら」の仮の話ではなく、すでに上昇局面に入っているという事実です。日銀は2024年にマイナス金利を解除して以降に利上げを進め、短プラは2024年から段階的に上がり2026年2月に約2.125%、政策金利も2026年に1.0%程度まで到達しました。「変動＝ずっと低いまま」という前提は、もう成り立っていません。

数字で見る差（2026年9月時点・目安）

※金利は各時点の公開情報にもとづく目安です。適用金利は銀行・審査・優遇条件で変わり、この先どう動くかは誰にも断定できません（私も予想しません）。

“金利差はいくらの利息差か”を計算する

変動と固定の差は、ざっくり「金利差 × 借入残高 ≒ その年の利息差の目安」で見えます。仮に金利差を1.5%、残高3,000万円とすると――

つまり当初は、変動のほうが年40万円規模で利息が軽い年もあり得ます。これが「変動が得」と言われる正体です。ただし――ここが重要ですが、変動は将来この差が縮む／逆転する可能性があります。金利が1%上がると同じ残高で利息負担はこう動きます。

正直に言うと、変動の低金利メリットは「上がらなければ得、上がれば縮む」という条件つきです。だから判断軸は金利の高低そのものより、「上がったとき自分の家計が耐えられるか」になります。

変動が上がったときの“クッション”と落とし穴

多くの変動ローンには「5年ルール」（金利が変わっても毎月の返済額は原則5年据え置き）と「125%ルール」（見直し後も返済額は前回の1.25倍まで）というクッションがあります。急に返済額が跳ね上がるのは防げます。

条件別の採点

正直な注意

• 変動は将来上がりうる。今の低さは保証ではなく、上昇時は返済額や総額が増える可能性があります。
• 固定は当初の金利が高い。安心の対価として、上がらなかった場合は割高になり得ます。
• 2択で終わりではありません。繰上返済（残高を減らす）や借換（条件を組み直す）で後から軌道修正できます。諸費用がかかるので損得は要試算。
• 私は特定の銀行・商品をおすすめしません。また金利がどうなるかの断定的な予想もしません。金利は変動しうる前提で、複数シナリオを試算して選ぶのが安全です。
• 適用金利・ルール・優遇は銀行と審査で変わります。最終判断の前に各金融機関の公式条件と、必要に応じて専門家への相談を。

まとめ

• 2026年は変動と固定の金利差が約1.5〜2%超と大きい。だから当初は変動が低金利で有利。
• ただし変動の得は「上がらなければ」の条件つき。判断軸は金利上昇に耐えられるか。
• 余裕があり残高を早く減らせる人は変動、収支を固定したい人は固定。
• 5年・125%ルールは返済額を抑えるだけで利息は消えない（未払利息に注意）。
• 繰上返済・借換という逃げ道もある。金利は変動しうる前提で複数シナリオを試算して決める。