マイホームを売った時の「3000万円特別控除」
あなたは使える？条件別に採点

AI判定（条件別の採点）

この特例（マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除）が使えるかは、いくつかの要件を「すべて満たすか」で決まります。1つでも外れると原則対象外です。主な条件を、あなたの状況にあてはめて採点します。

※上表は主要な要件の一部です。実際は前年・前々年に同じ特例やマイホーム買換え特例を受けていないか等、他の条件もあります。適用可否の最終確認は税務署・専門家へ。

そもそも「3000万円特別控除」とは（採点の考え方）

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出たとき、一定の要件を満たせば、その譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例です。国税庁のタックスアンサーには「所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります」とあります。つまり短期保有でも使える点がポイントです。

効果は大きいのですが、その分「使える人」を絞る要件があります。AI検証室の見立てでは、落ちる人の多くは「期限」「相手」「住宅ローン控除との併用」の3点で外れます。

① 期限：住まなくなって3年目の年末まで

今も住んでいる自宅ならわかりやすいのですが、引っ越した後に売る場合は期限があります。国税庁の要件は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」。転勤や住み替えで先に引っ越してから売却する人は、この年末の期限に間に合うかを最初に確認すべきポイントです。

② 相手：親子・夫婦など特別の関係がある人はNG

身内に安く譲るケースは要注意です。国税庁は「親子や夫婦など『特別の関係がある人』に対して売ったものでないこと」を要件にしています。生計を一にする親族や、同族会社なども特別の関係に含まれるとされています。身内間の売買で特例を使おうとすると、原則として対象外になります。

【罠】住宅ローン控除との併用不可

いちばん見落とされやすいのがここです。マイホームを売ってこの3,000万円控除を使い、同じ時期に新しい家を買って住宅ローン控除も使う――この“同時取り”は原則できません。

国税庁の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の説明では、「入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例（3,000万円控除など）の適用を受けた場合には、（住宅ローン控除の）適用を受けることはできません」とされています。さらに、入居後一定期間内に旧宅を売って特例を受ける場合も住宅ローン控除は使えないとされています。

採点の結論：売却益が大きく3,000万円控除の効果が大きい人は「3,000万円控除」を、売却益が小さく新居のローンが大きい人は「住宅ローン控除」を、と金額を比べて選ぶのが基本です。どちらが得かは譲渡益・ローン残高・年収で変わるため、両方の効果額を試算して比較するのが安全です。断定はできません。

相続した「空き家」の3000万円控除との違い

名前が似ていて混同されがちですが、「自分が住んだ自宅を売る3,000万円控除」と「相続した空き家を売る3,000万円控除」は別の制度です。空き家のほうは、亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続して売る場合の特例で、条件がより厳しく設定されています。

空き家特例は「昭和56年5月31日以前の建築」「区分所有建物でない」「相続直前に被相続人が一人で住んでいた」「売却代金1億円以下」など、自宅の特例より条件が多い点が特徴です。実家を相続して売る予定の人は、こちらの No.3306 を必ず確認してください。

採点でハマる落とし穴

• 「まだ住んでいるからいつでも売れる」の油断：引っ越し後に売るなら、住まなくなって3年目の年末という期限が動き出します。転勤・住み替えの人ほど期限管理が重要です。
• 身内に譲れば安心、は逆：親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は原則対象外。相手によっては特例が丸ごと使えません。
• 売って買って両方トク、はできない：3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は同時に使えない。前年・前々年・当年の関係で片方しか選べないのが原則です。
• 自宅の特例と空き家の特例を混同：制度が別物で条件も違います。実家（相続）は No.3306、自宅は No.3302 と分けて確認を。
• 控除を受けるには確定申告が必要：要件を満たしても、申告しなければ適用されません。譲渡した年の翌年に確定申告が要ります。

まとめ

• 自分が住んだ自宅を売れば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる（所有期間の長短は不問）。
• 期限は「住まなくなってから3年目の年末（12/31）まで」。過ぎると原則使えない。
• 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却はNG。
• 住宅ローン控除とは併用できない。売る側の控除と買う側の控除は、効果額を比べてどちらかを選ぶ。
• 相続した空き家の3,000万円控除は別制度で条件が厳しい。混同しない。